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全国楼市调整月余:小幅降价为主 长期走势难预料

  责任编辑:小陆   发布日期:2018-11-07 10:25:40  ?#34892;?#26399;至:2018-11-07  来源:中新经纬  浏?#26469;问?364 次

阅读声明:文章内关于户型面积的表述,除了特别标明为套内面积的内容外,所涉及户型面积均为建筑面积。

“郊区已开始降价,市区也有几个特价楼盘,?#19968;?#26159;想再等等。”

从9月底开始,星星点点的楼市降价消息逐渐汇成一场疾风骤雨,交易趋冷的市场状态席卷了全国许多城市,仅仅一个多月的时间,就改变了大多数市场参与者对房地产市场的态度。

事实上,中新经纬发现,除少量前期涨幅过大的城市出现较大幅度价格回调外,绝大多数城市并未出现明显的降价,而降价的多出现在城市郊区。房企在价格调整上也表现得“扭扭捏捏?#20445;?#22810;以限时限量特价房、精装房改为毛坯房交付、送车位等方式变相降价,直接调整价格的并?#27426;?#35265;。

市场转冷虽已成事实,但会有多大幅度地回调,仍然难以预料。中原地产首席分析师张大伟认为,虽?#27426;?#26399;内房地产市场仍将继续调整,但由于楼市受政策影响较大,长期走势难以做出明确判断。

观望情绪渐浓 热点城市?#23665;?#37327;下跌

27岁的刘晖(化名)这两天正在河南郑州看房,虽然房子是为结婚准备的,婚礼也已经在筹备中了,但他并不着急入手,他说:“郊区楼盘已经开始降价,市区也出?#33267;?#20960;个特价楼盘,?#19968;?#26159;想再等等。”

该城市的一家大型房产交易平台的工作人员对中新经纬表示,限购限贷后,投资客基本被挤了出去,现在的客户以刚需族和换房族为主,而这类购房者对价格比较敏感,观望的人比较多。她说:“市区的房价目前比较平稳,客户也不着?#20445;?#37117;在慢慢选。”

克而瑞地产研究中心的数据显示,10月,郑州市商品住宅?#23665;?#38754;积同比上升36%,环比下跌21%,较2018年月平均?#23665;?#38754;积低10%。

?#23665;?#38754;积萎缩的情况在许多城市?#23478;?#20986;现。上述机构称,10月,在机构监测的29个重点城市中,商品住宅?#23665;?#38754;积为2302万平方米,同?#20173;?#38271;9%,环比下降6%,当月整体?#23665;?#38754;积不及2018年1月以来的月均水平。

其中,一线城市?#23665;?#20302;位回升态势在10月戛?#27426;?#27490;,同比、环比齐跌,环?#28909;?#20943;45%,同?#20219;?#36300;3%。二三线城市?#23665;?#37327;环比持平,同?#20173;?#38271;10%。各城市市场热度?#20013;?#20998;化,成都、合肥、无锡、佛山、徐州等城市继续保持较高热度,同比、环比齐增;长沙、杭州、苏州、青岛、南京等城市市场降温明显,预计后市?#23665;?#20173;将保持小幅微降。

中原地产研究中心也称,今年“金九银十”成色不足,大部分热点城市商品房?#23665;?#37327;均出现环比下行,10月,其监测的20个热点城市合计?#23665;?448万平方米,环比下调11%。

“‘金九银十’?#23548;?#19978;是传统概念,现在已经不存在了。以前冬季施工困难,零度以下基本就不能施工,开发商必须在9~10月把房子预售出去,所以这两个月?#23665;徽急确?#24120;高,但随着?#38469;?#30340;提高,这一问题已经不存在。从最近几年的市场看,受长假影响,9~10月整体?#23665;?#37327;都低于11~12月。”张大伟说。

?#23665;?#19981;振也导致库存有所上升。克而瑞地产研究中心称,10月份半数以上热点城市库存面积环比小幅回升,但涨幅均在10%以内,同?#20173;?#28072;多跌少。

整体降幅不大 分化较为?#29616;?/strong>

相比?#23665;?#37327;,房价只是部分地方出现小幅下降,仅用涨或者跌来描述市场,则有失偏颇。分化不仅出现在城市与城市之间,城市内部也存在不同的表现。

从8月中旬开始,天津津南区某大型楼盘就一次次推出优惠促销活动,?#28216;?#38388;断。8月中旬推出“8周年庆,感恩大促”的优惠活动;9月中下旬,以“中秋巨?#20303;?#21517;义推出特价房,并且限制交?#36164;?#38388;与交?#36164;?#37327;;国庆期间推出两栋特价楼,声称数量?#27426;啵?#20248;惠活动会尽快结束。

?#27426;?月底的楼市已经明显遇冷,地处天津市郊?#32435;?#36848;楼盘即便推出特价房,也难以短期售完。中新经纬11月5日向一位房产中介询问得知,上述楼盘优惠活动虽然已经结束,但价格与之前相差?#27426;啵?#23567;户型住宅最低价为1.2万多元/平方?#20303;?/p>

9月底以来,以特价房、精装房改为毛坯房交付、赠送车位等促销手?#26410;?#26367;直接降价,在许多城市已十分常见。张大伟称,变相降价的方式相对缓和,也在?#27426;?#31243;度上说明降价并不明显。但这种价格调整容易陷入“价格黑洞?#20445;?#23548;致统计数据难以?#20174;?#30495;实的市场价格。

张大伟认为,现阶段出现降价的城市仅限于一线城市和一些二线城市,且整体降价幅度有限,大多数城市处于持平状态。而在一些三?#21335;?#22478;市,还存在价格上涨的情况。

从58安居客房产研究院重点监测的全国67城房价来看,三?#21335;?#22478;市的房产交易市场较为活跃,在10月城市新房房价环?#26085;?#24133;排行榜上,保定、岳阳、徐州、乌鲁?#37202;搿?#22823;连位列前五,其中,保定以5.3%的环?#20173;?#24133;位居第一。找房热度上,三?#21335;?#22478;市热度明显回升。

“从下跌的城市看,更多的还是体现在大城市的部分项目上,整个区域不见得都在下跌。部分城市近期供应增加,也容易带动房价下调。”易居研究院智库中?#38590;?#31350;总监?#26174;?#36827;说。

中国城市房地产研究院院长谢逸枫对中新经纬表示,从?#23665;?#37327;上看,房地产市场确实出?#33267;?#25296;点,定价也有所松动,但整体降幅不大。对购房者而言,由于房贷利率上调,?#23548;事?#25151;负担并未减少。

短期仍将回调 长期难以预料

这场楼市调整,或许只是刚?#28251;?#22987;。多位?#30340;?#20154;士认为,未来几个月,房价仍有回调可能。

58安居客房产研究院首席分析师张波认为,在政策从紧基调不变的情况下,未来两个月,商品房整体?#23665;?#37327;价不会出现明显波动,但2018年积蓄?#21335;?#25289;力可能在2019年上半年显现出来,房地产市场或出现降价潮扩大、热点城市遇冷的情况。一线城市降温会更为明显,有价无市的?#32622;?#23558;更多出现在部分一线城市。

张大伟称,之前支撑市场上涨的三线城市,最近都上涨乏力,热点?#27426;?#32447;城市逐渐出?#33267;?#20840;面降温的趋势。在融资收紧、偿债压力增加、项目去化率下降的情况下,房地产企业或选择以价换量,以保证现金周转?#23663;?#25104;年度销售目标。

?#36824;显?#36827;表示,目前这一波降价,除了受?#24335;?#38754;影响,也与楼盘密集供应有关,这个时候必须降价。但11月份以后,若是销售回款不错,房企定价策略可能会趋于强硬。

对于房地产市场的长期走势,不少专家比较乐观。“年底利好消息比较多,如房贷利率或见顶、放贷节奏加快等,会对市场交易产生?#27426;?#24433;响。市场情绪虽然悲观,但供应量在增加,如果政策配合到位,市场交易完全可以?#25351;礎!毖显?#36827;说,此前的房地产周期都呈现出涨多跌少、涨易跌难的趋势,因此,后续看涨的动力依然很强。

谢逸枫认为,从现在到明年一季度,房地产市场会呈现?#20013;?#38477;温的态势。但受库存减少、棚改政策仍有操作空间、?#26222;?#25910;入压力加大等因素影响,明年房价上涨?#38590;?#21147;较大。

对未来两年的市场走势,同策研究院给出了详细的判断。同策研究院预计,一线、强二线城市在2018年量稳价跌,2019年量升,2020年价格上涨,但涨价空间有限;弱二线城市2018年量缩价涨,2019年量稳,2020年价格下跌,但幅度有限;三?#21335;?#22478;市市场分化,都市圈内三?#21335;?#22478;市的未来趋势与强二线城市类似,其他三?#21335;?#22478;市目前处于上升期,尽管棚改工作进入后半场,未来?#28304;?#22312;结构性机会。

但张大伟称,由于房地产市场受国家宏观调控影响较大,而政策走向又难以预料,对于房地产市场的长期走势,很难有一个明确的判断。

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