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全國樓市調整月余:小幅降價為主 長期走勢難預料

  責任編輯:小陸   發布日期:2018-11-07 10:25:40  有效期至:2018-11-07  來源:中新經緯  瀏覽次數 337 次

閱讀聲明:文章內關于戶型面積的表述,除了特別標明為套內面積的內容外,所涉及戶型面積均為建筑面積。

“郊區已開始降價,市區也有幾個特價樓盤,我還是想再等等。”

從9月底開始,星星點點的樓市降價消息逐漸匯成一場疾風驟雨,交易趨冷的市場狀態席卷了全國許多城市,僅僅一個多月的時間,就改變了大多數市場參與者對房地產市場的態度。

事實上,中新經緯發現,除少量前期漲幅過大的城市出現較大幅度價格回調外,絕大多數城市并未出現明顯的降價,而降價的多出現在城市郊區。房企在價格調整上也表現得“扭扭捏捏”,多以限時限量特價房、精裝房改為毛坯房交付、送車位等方式變相降價,直接調整價格的并不多見。

市場轉冷雖已成事實,但會有多大幅度地回調,仍然難以預料。中原地產首席分析師張大偉認為,雖然短期內房地產市場仍將繼續調整,但由于樓市受政策影響較大,長期走勢難以做出明確判斷。

觀望情緒漸濃 熱點城市成交量下跌

27歲的劉暉(化名)這兩天正在河南鄭州看房,雖然房子是為結婚準備的,婚禮也已經在籌備中了,但他并不著急入手,他說:“郊區樓盤已經開始降價,市區也出現了幾個特價樓盤,我還是想再等等。”

該城市的一家大型房產交易平臺的工作人員對中新經緯表示,限購限貸后,投資客基本被擠了出去,現在的客戶以剛需族和換房族為主,而這類購房者對價格比較敏感,觀望的人比較多。她說:“市區的房價目前比較平穩,客戶也不著急,都在慢慢選。”

克而瑞地產研究中心的數據顯示,10月,鄭州市商品住宅成交面積同比上升36%,環比下跌21%,較2018年月平均成交面積低10%。

成交面積萎縮的情況在許多城市都已出現。上述機構稱,10月,在機構監測的29個重點城市中,商品住宅成交面積為2302萬平方米,同比增長9%,環比下降6%,當月整體成交面積不及2018年1月以來的月均水平。

其中,一線城市成交低位回升態勢在10月戛然而止,同比、環比齊跌,環比銳減45%,同比微跌3%。二三線城市成交量環比持平,同比增長10%。各城市市場熱度持續分化,成都、合肥、無錫、佛山、徐州等城市繼續保持較高熱度,同比、環比齊增;長沙、杭州、蘇州、青島、南京等城市市場降溫明顯,預計后市成交仍將保持小幅微降。

中原地產研究中心也稱,今年“金九銀十”成色不足,大部分熱點城市商品房成交量均出現環比下行,10月,其監測的20個熱點城市合計成交1448萬平方米,環比下調11%。

“‘金九銀十’實際上是傳統概念,現在已經不存在了。以前冬季施工困難,零度以下基本就不能施工,開發商必須在9~10月把房子預售出去,所以這兩個月成交占比非常高,但隨著技術的提高,這一問題已經不存在。從最近幾年的市場看,受長假影響,9~10月整體成交量都低于11~12月。”張大偉說。

成交不振也導致庫存有所上升。克而瑞地產研究中心稱,10月份半數以上熱點城市庫存面積環比小幅回升,但漲幅均在10%以內,同比則漲多跌少。

整體降幅不大 分化較為嚴重

相比成交量,房價只是部分地方出現小幅下降,僅用漲或者跌來描述市場,則有失偏頗。分化不僅出現在城市與城市之間,城市內部也存在不同的表現。

從8月中旬開始,天津津南區某大型樓盤就一次次推出優惠促銷活動,從未間斷。8月中旬推出“8周年慶,感恩大促”的優惠活動;9月中下旬,以“中秋巨獻”名義推出特價房,并且限制交易時間與交易數量;國慶期間推出兩棟特價樓,聲稱數量不多,優惠活動會盡快結束。

然而,9月底的樓市已經明顯遇冷,地處天津市郊的上述樓盤即便推出特價房,也難以短期售完。中新經緯11月5日向一位房產中介詢問得知,上述樓盤優惠活動雖然已經結束,但價格與之前相差不多,小戶型住宅最低價為1.2萬多元/平方米。

9月底以來,以特價房、精裝房改為毛坯房交付、贈送車位等促銷手段代替直接降價,在許多城市已十分常見。張大偉稱,變相降價的方式相對緩和,也在一定程度上說明降價并不明顯。但這種價格調整容易陷入“價格黑洞”,導致統計數據難以反映真實的市場價格。

張大偉認為,現階段出現降價的城市僅限于一線城市和一些二線城市,且整體降價幅度有限,大多數城市處于持平狀態。而在一些三四線城市,還存在價格上漲的情況。

從58安居客房產研究院重點監測的全國67城房價來看,三四線城市的房產交易市場較為活躍,在10月城市新房房價環比漲幅排行榜上,保定、岳陽、徐州、烏魯木齊、大連位列前五,其中,保定以5.3%的環比增幅位居第一。找房熱度上,三四線城市熱度明顯回升。

“從下跌的城市看,更多的還是體現在大城市的部分項目上,整個區域不見得都在下跌。部分城市近期供應增加,也容易帶動房價下調。”易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進說。

中國城市房地產研究院院長謝逸楓對中新經緯表示,從成交量上看,房地產市場確實出現了拐點,定價也有所松動,但整體降幅不大。對購房者而言,由于房貸利率上調,實際買房負擔并未減少。

短期仍將回調 長期難以預料

這場樓市調整,或許只是剛剛開始。多位業內人士認為,未來幾個月,房價仍有回調可能。

58安居客房產研究院首席分析師張波認為,在政策從緊基調不變的情況下,未來兩個月,商品房整體成交量價不會出現明顯波動,但2018年積蓄的下拉力可能在2019年上半年顯現出來,房地產市場或出現降價潮擴大、熱點城市遇冷的情況。一線城市降溫會更為明顯,有價無市的局面將更多出現在部分一線城市。

張大偉稱,之前支撐市場上漲的三線城市,最近都上漲乏力,熱點一二線城市逐漸出現了全面降溫的趨勢。在融資收緊、償債壓力增加、項目去化率下降的情況下,房地產企業或選擇以價換量,以保證現金周轉和完成年度銷售目標。

不過,嚴躍進表示,目前這一波降價,除了受資金面影響,也與樓盤密集供應有關,這個時候必須降價。但11月份以后,若是銷售回款不錯,房企定價策略可能會趨于強硬。

對于房地產市場的長期走勢,不少專家比較樂觀。“年底利好消息比較多,如房貸利率或見頂、放貸節奏加快等,會對市場交易產生一定影響。市場情緒雖然悲觀,但供應量在增加,如果政策配合到位,市場交易完全可以恢復。”嚴躍進說,此前的房地產周期都呈現出漲多跌少、漲易跌難的趨勢,因此,后續看漲的動力依然很強。

謝逸楓認為,從現在到明年一季度,房地產市場會呈現持續降溫的態勢。但受庫存減少、棚改政策仍有操作空間、財政收入壓力加大等因素影響,明年房價上漲的壓力較大。

對未來兩年的市場走勢,同策研究院給出了詳細的判斷。同策研究院預計,一線、強二線城市在2018年量穩價跌,2019年量升,2020年價格上漲,但漲價空間有限;弱二線城市2018年量縮價漲,2019年量穩,2020年價格下跌,但幅度有限;三四線城市市場分化,都市圈內三四線城市的未來趨勢與強二線城市類似,其他三四線城市目前處于上升期,盡管棚改工作進入后半場,未來仍存在結構性機會。

但張大偉稱,由于房地產市場受國家宏觀調控影響較大,而政策走向又難以預料,對于房地產市場的長期走勢,很難有一個明確的判斷。

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